Die Erfindung der IMMOBILIE 3.0

Gebäude, die mitdenken? Das ist die Vision von Roland Föchterle, der mit HMI Master maßgeschneiderte Gebäudeautomatisierung für den Wohnbau ermöglicht. Im großen Cover-Interview mit „SPIRIT of Styria“ spricht der Grazer Unternehmer über das enorme Marktpotenzial von „Smart Housing“, die Vorteile für Bauherren und Immobilienentwickler, den Nutzen für die Gesellschaft, die steigenden Erwartungen der „Smart Mieter“ und was sich die Immobilie der Zukunft von der Automobilindustrie abschauen kann.

Ein Wink mit der Jalousie? Wer hier Schritte tut, muss mit Reaktionen rechnen. Die Lamellen der Jalousie öffnen sich und sanftes Deckenlicht erstrahlt, als wir einen Besprechungsraum im „nfw!“ betreten. Standesgemäße Begrüßung in der Smart-Home-Ära. „nfw!“ steht für den Neufeldweg im Süden von Graz, Firmensitz von HMI Master, Elektro Föchterle und Projekt Wohnen – drei Unternehmen einer Firmengruppe, die sich auf zwei Gebäude verteilen. Schon im Außen architektonisch markant, offenbart sich im Inneren die gesamte Raffinesse der mehrfach prämierten Immobilien. In ihnen steckt eine Leistungsschau hochinnovativer Gebäudeautomatisierung. Das Prop-Tech-Unternehmen HMI Master, Spezialist für smarte Immobilien, hat sich am eigenen Firmensitz selbst verwirklicht und die Homebase zu einem Lehrbeispiel für die Zukunft nachhaltiger Gebäude gemacht. Die beiden Immobilien spielen alle smarten Stückerln: Beleuchtung, Beschattung, Heizung, Kühlung, Energiemanagement, Security, Zutrittssystem oder Datenmonitoring – alles automatisiert und zentral gesteuert und damit hochgradig energieoptimiert.

„Automatisierung ist kein Selbstzweck, sondern erbringt einen Nutzen. Neben der Sicherheit und dem Komfort ist das vor allem die Einsparung von Ener gie und Ressourcen. Die Zukunft der Immobilie ist grün – und mit unserer Technologie leisten wir dazu einen großen Beitrag“, erklärt Roland Föchterle, als er uns durch den Showroom des „nfw!“ führt. An der Wand reihen sich Messgeräte, Leitungen und Displays dicht an dicht. „Damit wollen wir unseren Kunden anschaulich die Möglichkeiten unserer Technologie aufzeigen und auch Berührungsängste abbauen“, verrät Föchterle und präsentiert uns ein Dashboard mit Energiedaten in Echtzeit ebenso wie elektronisch steuerbare Ventile für Wasserleitungen (die sich nach drei Tagen Abwesenheit in der Wohnung etwa automatisch abdrehen) sowie Wettersensoren für die PV-Stromprognose und vieles mehr. Besonders stolz ist er auf eine brandneue Eigenentwicklung: eine digitale Türsprechanlage, die künftig das analoge Klingelschild ersetzen soll und Bewohnern erlaubt, die Haustür auch aus der Ferne via Smartphone zu öffnen. Ein System, das in Klagenfurt in einem aktuellen Wohnbauprojekt von „Projekt Wohnen“, einem Schwesterunternehmen von HMI Master, zum Einsatz kommen wird. Die dritte Schwester im Firmenbunde ist das Traditionsunternehmen Elektro Föchterle. „Unsere Erfahrungen in der Immobilienbranche einerseits und der Elektroinstallation andererseits prädestinieren uns für unsere Expertise im Bereich Gebäude-Automatisierung“, erklärt der smarte Unternehmer im folgenden Interview. Darin spricht er auch über die große Vision hinter der Innovation: das mitdenkende Gebäude, das das Nutzerverhalten der Menschen versteht und Abläufe „mitdenkend“ steuert.

HMI MASTER
Das Prop-Tech-Unternehmen mit Sitz in Graz entwickelte eine innovative Hardware-Software-Kombination, die Gebäude-Automatisierung einer neuen Generation erlaubt – in den Dimensionen Security, Energy und Comfort (S E C)
Flexibel steuerbar per App oder zentral automatisiert für maximale Energieoptimierung Steuerbare Funktionen: 
Beleuchtung, Beschattung, Heizung/Kühlung, Sicherheit, Zutrittssystem, Rund um den Pool, Energiemanagement, Datenmonitoring, Entertainment

Drei Geschäftsfelder:
Smart Housing (Wohnbau/Mehrparteienhäuser), Smart Building (Büro- und 
Gewerbeimmobilien) und Smart Home (Einfamilienhäuser)
Der Fokus von HMI Master liegt auf Smart Housing – Zielgruppe: Bauherren, Bauträger und Projektentwickler, Referenzbeispiel: 
„Das Ritter“ von Unternehmer Herbert Ritter sowie „Kardinalplatz“ in 
Klagenfurt 

Referenzbeispiel im Bereich Smart Building: 
nfw! (Firmenzentrale von HMI Master am Neufeldweg), Styria Media Center

HMI Master agiert als herstellerunabhängiger 
Integrator. Alles aus einer Hand:
Planung, Hardware- und Softwareinstallation, Einbau der Geräte

Produkte: 
nanomaster (Smart Housing), easymaster (Smart Building, Smart Home)
Mittels HMI Connect Konto hat der Kunde Zugriff auf ein Dashboard, das Gebäudedaten in Echtzeit sowie die Benutzerverwaltung erlaubt.

Die Hardware wird in einem Partnerbetrieb in der Steiermark produziert.

Seit Anfang des Jahres ist Philipp Seibald verantwortlich für Vertrieb und 
Marketing.

Derzeit 15 Mitarbeiter 

Insgesamt arbeiten am Standort Neufeldweg in den drei eigenständigen Firmen Elektro Föchterle, Projekt Wohnen und HMI Master rund 70 Beschäftigte.

Die neue Firmenzentrale nfw! (Fertigstellung 2021) wurde mehrfach mit Architekturpreisen ausgezeichnet.

https://hmi-master.at

Wir sind hier im Showroom von HMI Master. Was möchten Sie Ihren Kunden zeigen?
Gewissermaßen ist es ein Showroom im Showroom – denn genau genommen sind die beiden Gebäude ja insgesamt eine Art Showroom, in der wir die gesamte Leistungsvielfalt eines Smart Building abbilden. Damit wollen wir unseren gesamtheitlichen Ansatz rund ums Th ema Gebäudeautomation vermitteln. Oft sind diese Th emen für Menschen nicht so greifbar und zu abstrakt – wir wollen Emotionen vermitteln und Kunden die Möglichkeit bieten, die Dinge hautnah anzuschauen und anzugreifen. Im Showroom bieten wir eine Auswahl an Funktionen rund um die Kernthemen Security, Energy und Comfort. Das Wichtigste für uns: Vertrauen schaffen – damit die Kunden erkennen, dass die Lösungen funktionieren und einen echten Mehrwert bringen.

Was kann das smarte Gebäude von morgen?
In unseren Gebäuden haben wir sämtliche Funktionen, die ökonomisch Sinn machen, zentral automatisiert – ob Beleuchtung, Beschattung, Heizung, Kühlung, Lüftung, Klima oder Türen. Alles ist zentral gesteuert. Auch unser neues, selbst entwickeltes System einer Türsprechanlage, ist vollständig digitalisiert. Eine moderne Alternative zu analogen Klingelschildern, die viele Nachteile aufweisen – etwa bei einem Mieterwechsel. Bei unserer Lösung klingelt’s am Smartphone und der Bewohner kann die Haustüre auch öffnen, wenn er nicht zuhause ist – z.B. für den Paketboten. Unsere Mitarbeiter hier haben ebenso Zugang via App und können ihre Bereiche selbst steuern. Durch die tägliche Nutzung bekommen wir laufend Feedback für die Entwicklung, um das System zu optimieren. Damit werden unser Mitarbeiter zu wichtigen Entwicklungspartnern.

Unsere Vision ist, den Alltag der Menschen durch mitdenkende Gebäude zu verbessern!

ROLAND FÖCHTERLE
GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER HMI MASTER

Wer sind Ihre Kunden?
Mit HMI Master bedienen wir vorwiegend das Segment kommerzieller Wohnbau und adressieren Bauherren, Bauträger und Immobilienentwickler. Das Geschäftsfeld nennen wir „Smart Housing“, die Produkte kommen in Mehrparteienhäusern zum Einsatz. Damit sind wir ganz nah am Kunden unserer Kunden, den Eigentümern und Mietern der Wohnungen – diese sind letztlich die Nutzer der Produkte von HMI Master. Unser klares Ziel ist es, neue Standards in der technischen Ausstattung zu setzen. Wenn künftig die Mieter oder Eigentümer von Wohnungen diesen Standard einfordern, dann kommt ein Projektentwickler nicht umhin, diesen Standard einzubauen – weil die Nutzer von Wohnungen künftig gewisse Funktionen integriert haben wollen. Entscheidend für mich ist, dass die Nachhaltigkeit einer Immobilie in der technologischen Ausstattung endlich mehr Gewicht bekommt. Das ist meine persönliche Überzeugung.

Die Geschäftsfelder des Unternehmens?
Der Hauptfokus liegt klar auf Smart Housing – hier sehen wir das größte Potenzial. Der Begriff ist eine Eigenkreation – ein Beweis, wie unbesetzt diese Nische noch ist. Wir haben darin Expertise und Experience, weil wir aus diesem Business kommen. Durch unseren Hintergrund mit Elektro Föchterle im Installationsbereich und mit „Projekt Wohnen“ im Vermietungsbereich wissen wir genau, was Mieter und Eigentümer wollen und was Hausverwaltungen und Immobilienentwickler brauchen. Neben Smart Housing bedienen wir mit Smart Building auch Gewerbeimmobilien und mit Smart Home Privatkunden für Einfamilienhäuser im exklusiveren Bereich.

Welche Smart Housing-Projekte konnten Sie bereits realisieren?
Eine tolle Referenz konnten wir mit dem Wohnbauprojekt „Das Ritter“ von Herbert Ritter in Feldkirchen umsetzen. Unser aktuellstes Projekt entsteht gerade am Kardinalplatz in Klagenfurt, das in den nächsten Wochen fertiggestellt und von den Mietern bezogen wird. Dort ist wirklich alles zentral gesteuert. Damit wollen wir unseren gesamtheitlichen Ansatz demonstrieren und unter Beweis stellen, was mit HMI Master alles möglich ist. Künftig auch das „mitdenkende Gebäude“. Ich bin sicher, dass unsere „Smart Mieter“ dort eine große Freude haben werden.

„Dank Künstlicher Intelligenz lernt das Gebäude aus dem Nutzerverhalten der Bewohner, Abläufe effizienter zu steuern und Energie einzusparen.“

ROLAND FÖCHTERLE
GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER HMI MASTER

Was kann man sich unter einer „mitdenkenden Immobilie“ vorstellen?
Das ist eine Immobilie, die aus den Daten über das Nutzerverhalten lernt. Das Gebäude lernt durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz die Daten zu interpretieren und erkennt gewisse Muster, etwa in den Anwesenheitszeiten oder im Verbrauch – und je besser das Gebäude das Nutzerverhalten versteht, desto besser kann es Abläufe automatisch steuern und Ressourcen kosteneffizient managen. Deshalb setzen wir auf den zentralen Ansatz und die entsprechende Sensorik, die notwendig ist, um Daten zu generieren – natürlich immer unter strengster Einhaltung des Datenschutzes. Wichtig ist uns dabei, dass der Einzelne immer die Möglichkeit haben muss, die Technik zu overrulen. Die Letztentscheidung verbleibt selbstverständlich immer beim Menschen.

Das Gebäude der Zukunft benötigt viel Sensorik?
Je mehr Sensorik und je mehr Daten, desto mitdenkender ist die Immobilie – und desto nachhaltiger. Wir nehmen dabei Anleihen bei E-Auto-Entwicklern wie Tesla. Die Autobauer wollen weg von Verbrennern und hin zur E-Mobilität und sie wollen weg vom manuellen Steuern hin zum autonomen Fahren. Ähnliche Herausforderungen haben wir in der Immobilienbranche auch – wir möchten weg von rostfarbigen Energie-Kennzahlen hin zu grünen Top-Werten und weg von manuell gesteuerter Haustechnik hin zu autonom gesteuerten Systemen. Da gibt es Parallelen. Das Schlagwort bei uns lautet Immobilie 3.0. Dafür brauchen wir Sensorik in ausreichender Qualität, um entsprechend Nutzen für die Gesellschaft stiften zu können.

Warum braucht es ein eigenes Produkt für Smart Housing?
Die Anforderungen im Wohnbau sind sehr speziell. Das Produkt muss standardisierbar und skalierbar sein – also in vielen Wohnungen einsetzbar – und einfach in der Installation. Schließlich unterscheiden sich einzelne Wohnungen ja nicht so stark voneinander wie z.B. Einfamilienhäuser oder Bürogebäude. Diese Standardisierung ist bei unserem Produkt, dem „nanomaster“, gegeben. Aber es kann freilich viel mehr. Ein zentrales Feature ist die Möglichkeit der Benutzer- und Rechteverwaltung. Sprich, über unser Dashboard kann der Wohnungsmieter oder Eigentümer selbst entscheiden, wer Zugriff auf die App hat bzw. welche Benutzerrechte jemand innehat. Hier kann auch die Hausverwaltung miteinbezogen werden. Gerade bei Mieterwechsel ist das sehr praktisch, weil mit HMI Master ja auch die Türen gesteuert werden. Ein Beispiel: Wenn ein Mieter auszieht, gibt er einfach seine Benutzerrechte ab – vergleichbar mit der Abgabe eines analogen Schlüssels. Die Hausverwaltung kann dann den Zugang z.B. temporär einem Makler einräumen. All das erspart Aufwand und Kosten. Ein weiterer Pluspunkt unserer Lösung ist die einfache Inbetriebnahme durch den Elektriker. Alle Einstellungen lassen sich auf Basis einer Wohnung per „copy & paste“ auf alle anderen Wohnungen im Mehrparteienhaus übertragen. Auch das spart Stress und Zeit für den Elektriker. Schließlich kommen wir zu einem großen USP unserer Lösung, dem SPOC-Ansatz.

Welche Rolle spielt dieser SPOC-Ansatz?
SPOC steht für Single Point of Contact, also für einen zentralen Ansprechpartner – und genau das sind wir als HMI Master. Denn üblicherweise werden Smart-Home-Produkte über Systempartnerschaften mit Elektrobetrieben vertrieben, die die Hardware verbauen und in Betrieb nehmen. Wenn aber später in einer Wohnung irgendwelche Fragen auftauchen, landet man über die Hausverwaltung meist bei dem Elektrobetrieb, der aber meistens auch nicht weiterhelfen kann – weil er das Wissen über das verbaute Produkt gar nicht hat. Wir haben einen anderen Ansatz. Bei HMI Master ruft der Mieter oder Eigentümer der Wohnung direkt bei uns an und bekommt Kundensupport aus erster Hand. Dafür haben wir auch ein entsprechendes Support-Team im Haus, das schnell und kompetent berät. Ein innovativer Zugang, den sonst niemand anbietet. Unser Commitment: Wir garantieren innerhalb der ersten Stunde eine Reaktion auf Anfragen und liefern innerhalb von 24 Stunden einen Lösungsansatz.

Welche Einsparungen sind möglich?
Wir sind gerade dabei, die Prozentsätze zu evaluieren, aber im Bereich Smart Housing sind es zumindest 20 Prozent, die eine automatisierte Lösung gegenüber einer analogen an Energie einspart. Durch den Einsatz von KI wird es noch mehr. Darüber hinaus gibt es einen mehrfachen Nutzen. Denn der Wert einer Immobilie steigt, wenn diese einen höheren Nutzen generiert, da der Eigentümer dadurch eine höhere Miete erzielt. Dadurch hat die Immobilie auch einen höheren Wiederverkaufswert. Und schließlich steigert die Nachhaltigkeit einer Immobilie ihren Wert auch aufgrund der ESG-Kriterien, die immer stärker in die Finanzierung einfließen. Banken sind zunehmend angehalten, nachhaltige Projekte zu finanzieren. Auch Fonds und Versicherungen stehen zunehmend unter Druck, das Kapital der Kunden nachhaltig anzulegen.

Wie ist die Idee zu HMI Master entstanden?
Ich beobachte seit Langem, dass die Reise in Richtung Automatisierung von Immobilien geht. Der Automatisierungsgrad wird künftig ausschlaggebend für den Erfolg einer Immobilie sein. 2018 ergab sich dann eine gute Gelegenheit und ich bin beim Start-up HMI Master als Investor eingestiegen. Seit 2021 bin ich alleiniger Gesellschafter. Eine Entscheidung aus Leidenschaft, weil ich für das Th ema brenne. Wir sind derzeit in einer sehr frühen Phase des Vertriebs – aber stoßen auf großen Zuspruch.

Wie groß ist das Marktpotenzial?
Mit unserer Lösung sind wir Pionier und First Mover. Der Markt hat ungeheures Potenzial, es handelt sich um einen Milliardenmarkt. Allein in Deutschland hat die Bundesregierung das Ziel formuliert, 400.000 neue Wohnungen in einem Jahr zu bauen. Man kann sich das Potenzial also vorstellen. Das Produkt ist hoch skalierbar und dank unseres Know-hows einzigartig. Wir wollen zunächst in Österreich Marktanteile generieren, dann im DACH-Raum und darüber hinaus. Wir sind Innovationsführer und wollen uns zum Marktführer entwickeln, der auch internationale Strahlkraft erreicht.

Die Baukonjunktur ist rückläufig. Ein Hemmschuh?
Ich sehe Krisen immer als Chance für ein Umdenken – auch in diesem Fall. Die Projektentwickler müssen sich jetzt mehr Gedanken über das „Produkt Wohnung“ machen und wie sie die Kundenbedürfnisse künftig besser ansprechen. Und dabei spielen technologische Aspekte des Energiemanagements eine wesentliche Rolle.

Ihr Blick in die Zukunft?
Rund 30 % der Energie weltweit wird von Gebäuden verbraucht. Daher dürfen wir unseren Blick nicht immer nur auf die Herstellung einer Immobilie richten – der Bereich ist natürlich wichtig und bei der Verwendung nachhaltiger Materialien hat sich zum Glück viel getan. Aber die rein stichtagsbezogene Betrachtung greift zu kurz. Denn die Nutzungsdauer einer Immobilie beträgt 50 Jahre plus. Diese lange Nutzungszeit darf nicht unberücksichtigt bleiben. Das Potenzial für Energieeinsparungen und Klimaschutz ist enorm. Darum sehen wir in unserem Wirken auch eine gesellschaftliche Verantwortung, die wir gerne wahrnehmen.

Fotos: OLIVER WOLF, HMI MASTER